Aktien Update – Deutsche Annington Immobilien SE

Typischerweise finden die größten Fusionen und Übernahmen immer dann statt, wenn sich ein Boom seinem Ende nähert. So war es unter anderem am Ende der Technologie-Blase und kurz vor Ausbruch der Finanzkrise 2008 zu beobachten gewesen. Die angekündigte Fusion im Immobiliensektor könnte daher als Vorbote einer Abwärtsbewegung dienen, denn wenn den Größten der Branche offensichtlich nichts anderes mehr einfällt, als sich zu teuren Preisen gegenseitig zu übernehmen, stehen die Aussichten des Gesamtmarktes vielleicht schon auf der Kippe.

Mit der heutigen Meldung kündigte die Deutsche Annington die Übernahme der GAGFAH an. Das fusionierte Unternehmen wird ein Portfolio im Gegenwert von 21 Mrd. EUR sein Eigen nennen, rund 350.000 Wohnungen werden im Bestand des neuen Giganten sein. Der Kaufpreis, den die Deutsche Annington bietet, liegt bei rund 3,9 Mrd. EUR. Für jeweils 14 GAGFAH-Aktien sollen die Aktionäre 122,52 EUR in Bar und fünf neue Aktien der Deutschen Annington bekommen. Laut der Ad-hoc-Mitteilung rechnen beide Unternehmen mit Synergien von 84 Mio. EUR pro Jahr. Das Rating des gemeinsamen Unternehmens soll sich nach der Transaktion verbessern, die Refinanzierungskosten dadurch weiter sinken. Annington und GAGFAH wollen einen „nationalen Champion von europäischer Dimension“ schaffen.

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SI-Kommentar: Bereits im Smart Investor 11/2014 haben wir die Immobilienbranche genauer unter die Lupe genommen. Auch die Branchengrößen GAGFAH und Deutsche Annington haben wir dabei analysiert – insbesondere deren Renditen nach Instandhaltungskosten (sogenannte AFFO-Rendite). Das Resultat ist ernüchternd, bezogen auf den aktuellen Kurs beträgt die Rendite aktuell nur noch rund 2,2%. Mit dem Angebotspreis von 18 EUR gerechnet liegt die AFFO-Rendite bei der GAGFAH immerhin noch bei rund 3,6% – vermutlich einer der Gründe für das Interesse von Annington. Bereits in der Vergangenheit konnten die Giganten unter den Immobilien-AGs ihre Erträge praktisch nur doch durch gesunkene Finanzierungskosten steigern. Ausgehend vom heutigen Level lassen sich Ertragssteigerungen daher vermutlich nur noch durch Zukäufe realisieren. Auch die aktuelle Megafusion soll zu großen Teilen „auf Pump“ finanziert werden. Angesichts magerer Renditen und geringem Potential zur Erlössteigerung erinnert das Chancenprofil der großen Immobilienaktiengesellschaften an das einer Anleihe. Der hohe Fremdkapitaleinsatz könnte zum Bumerang werden, sobald die Preise am deutschen Wohnimmobilienmarkt drehen. Für Anleger gibt es daher derzeit wohl spannendere Aktien.

Hinweis auf mögliche Interessenkonflikte:
Ein mit “*“ gekennzeichnetes Wertpapier wird zum Zeitpunkt der Erscheinung dieser Publikation von mindestens einem Mitarbeiter der Redaktion gehalten.

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